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平成28年-問30 物権Ⅱ

レベル4

問題 更新:2016-12-08 17:52:10

不動産先取特権に関する次の記述のうち、民法の規定に照らし、誤っているものはどれか。

  1. 不動産の保存の先取特権は、保存行為を完了後、直ちに登記をしたときはその効力が保存され、同一不動産上に登記された既存の抵当権に優先する。
  2. 不動産工事の先取特権は、工事によって生じた不動産の価格の増加が現存する場合に限り、その増価額についてのみ存在する。
  3. 不動産売買の先取特権は、売買契約と同時に、不動産の代価またはその利息の弁済がされていない旨を登記したときでも、同一不動産上に登記された既存の抵当権に優先しない。
  4. 債権者が不動産先取特権の登記をした後、債務者がその不動産を第三者に売却した場合、不動産先取特権者は、当該第三取得者に対して先取特権を行使することができる。
  5. 同一の不動産について不動産保存の先取特権と不動産工事の先取特権が互いに競合する場合、各先取特権者は、その債権額の割合に応じて弁済を受ける。
  解答&解説

正解 5

解説

不動産先取特権についての問題である。行政書士試験において先取特権、それも不動産先取特権が出題されるとは予想できなかった者もいるであろう。本問は、難問の部類に属する。平成28年度の本試験において、本問ができなかったとしても、合否には影響しないであろう。

1.正しい。

条文によると、不動産の保存の先取特権の効力を保存するためには、保存行為が完了した後直ちに登記をしなければならない(民法第337条)。「効力を保存する」とは、「対抗する」の意味である。
また、条文には、民法第337条の規定に従って登記をした先取特権は、抵当権に先立って行使することができるとある(民法第339条)。
したがって、保存行為完了後、直ちに登記した不動産保存の先取特権は既存の抵当権に優先するとする本肢は正しい。

2.正しい。

条文によると、不動産の工事の先取特権は、工事によって生じた不動産の価格の増加が現存する場合に限り、その増価額についてのみ存在するとされている(民法第327条第2項)。
したがって、条文のままである本肢は正しい。
なお、選択1から5までのうち、本肢がもっとも細かい知識である。

3.正しい。

条文によると、不動産の売買の先取特権の効力を保存するためには、売買契約と同時に、不動産の代価又はその利息の弁済がされていない旨を登記しなければならない(民法第340条)。なお「効力を保存する」とは、「対抗する」の意味である。
そして不動産売買の先取特権と抵当権の優劣は登記によって決するとされている(民法第341条、第373条)。
したがって、不動産売買先取特権の登記がなされても、登記された既存の抵当権には優先しないとする本肢は正しい。

4.正しい。

不動産先取特権者と第三取得者は対抗関係に立つため、登記をした者が勝つ。不動産先取特権者と第三取得者の関係を規定した条文がない以上は、民法の一般原則による解決になるためである(民法第177条参照)。
したがって、不動産先取特権の登記後に登場した第三取得者に対して先取特権を行使できるとする本肢は、正しい。
なお、民法第333条は、先取特権は、債務者がその目的である動産をその第三取得者に引き渡した後は、その動産について行使することができないとするが、本条は先取特権が「動産」に及んでいる場合の規定である。本肢は「不動産」についての先取特権についての問題であるから、民法第333条は適用されない。

5.誤り。

条文によると、同一の不動産について不動産保存の先取特権と不動産工事の先取特権が競合した場合は、不動産保存の先取特権が優先することになるとする(民法第331条第1項、第325条)。
したがって、不動産保存の先取特権と不動産工事の先取特権とを同格に扱う本肢は誤り。

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