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　抵当権設定登記後に、目的不動産についての賃料債権が譲渡された場合、払渡前であれば、抵当権者は、自ら目的債権を差し押さえて物上代位権を行使できるとされています。（最判平10.1.30）
　抵当権の目的物が火災で滅失した場合には、その価値を代表する火災保険金に物上代位できると思いますが、賃料の場合、目的不動産の価値は滅失していないのに、なぜ、物上代位できるのかよく分かりません。また、賃料に物上代位できるとしても、賃料は法定果実にあたるので、民法371により、非担保債権が債務不履行になったことが条件になると思いますが、いかがでしょうか。