出先です。
造作だけ言います。簡単にいえば、エアコン付けたから買い取ってはできますが、買い取るまで居座るはできない。留置
借地借家法33条見てみては。
Hiroさん
造作は留置できなくて、必要費は留置出来る。ということでいいと思います。
建物のほうが高価であるとかないとかではないのではないでしょうか？
建物を修繕する義務は賃貸人にあるし、絶対に行わなければいけないけど、造作等で建物をもっとよくすることは賃貸人の義務じゃないですよね？
だから、賃貸人の絶対的義務である建物の修繕費用の支出に関しては、「払ってくれるまで建物は明け渡しません!!」と言えるけど、賃貸人の絶対的義務ではない造作買い取り請求に関しては、「払ってくれるまで建物は明け渡しません!!」と言えないのではないのでしょうか？
(わかりにくかったらスミマセン…。)
Hiroさま
こんばんは。23です。
留置権は、その物に関して生じた債権について弁済を受けるまでその物を留置し、間接的に債権の弁済を促す担保権です。(295条)
判例は、「その物に関し」をドライに判定し、必要費であれば、その建物を、造作であれば、その造作を留置できる「その物」としています。と、ここまでは試験上覚えておくべき知識となります。
Hiroさんが書かれたとおり、建物を留置できる場合と出来ない場合に別れ、不公平ではないか?と疑問に思われるのも当然ですし、学説には造作買取請求権の場合も建物を留置できるとする有力説もあります。
これ以下に書くことは、私の推測になりますので、あしからず。
造作の場合、造作そのものに留置権を認めれば、それで十分で、建物にまで留置権を認める実益がないという判断が背景にあるのではと推測しています。例えば、1月賃料7万円の建物に10万円かけて畳を新しく敷いて、建物返還時に畳の減価分5万円差し引いて、造作買取請求をしたとしましょう。造作買取請求のため建物を1ケ月留置したとして、造作買取請求分5万円を手に入れることができても、1ケ月の建物使用料相当損害金7万円を支払う必要があり、結果、2万円の持ち出しとなってしまいます。極端な例かもしれませんが、その様な実益の無さから、造作に留置権を認めれば十分で、建物に留置権を認める必要がないと判断しているのではないかと思ってます。
もちろん必要費でも同様のことは言えますが、例えば雨漏りの修理費など必要費の場合、留置権を認めるとすれば「その物」は建物以外にはありえません。
以上が建物に留置権を認めるか否かの差となっている理由なのではと思っています。(長々とすみません)
皆さん 丁寧な解説をして頂きありがとうございました。
賃借している部屋を留置する事に対しての判例が
*造作＝留置権を認めない
*必要費＝留置権を認める
と異なると言う事を改めて対比して認識しました。
法律的な理由づけも学術的に存在するのでしょうね。
*賃借人の責任＝必要費＝留置権を認める
*賃借人の責任外＝造作＝留置権を認めない
…と言う様に先ずは理解して行こうと思います。
皆さん ありがとうございました。引き続きよろしくお願いします。
賃借人の責任＝必要費、
賃借人の責任外＝造作
と考えるのは違うと思います。そこは、「賃借人」でなく、「賃貸人」であると思います。
賃貸人の必要費を支払う義務は、賃貸物の引渡し義務と同時履行の関係にある。
長く書くつもりもなかったんですけど、長くなりました。戯れです。
なぜ留置権の話が出てきてるのに「有益費」が出てこなくて、「造作」の部分だけHiroさんの記憶に残っちゃったのかな？と不思議なんですけどね。
「以前の」テキストの作り方でしょうか？
こういうテキストとか読んでると「必要費」「有益費」「造作」「敷金」とかほとんど何の断りもなく出てきます。表現変えて説明できますか？（言葉の意味理解して使えてますか？〉貸借権の規定や借地借家法の規定が気になりませんか？
（人生とは生きることさんが最新でHIroさんをフォローしてくださってるポイントは、貸借権の理解がまだちょっと足りないから、貸借権のところでちゃんと押さえなきゃいけないぞ、ということを示してますんで、気にはしておいてください。老婆心ながら。）
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こういうのは具体的にまず自分が借主になったと置き換えて考えてみましょう。
Hiroさんが2年契約で築35年1LDKのアパートを借りたとします。
（ケース1）窓ガラス代
借りて2か月目、仕事から帰ると、リビングの窓ガラスが（多分賢いカラスが投げた石によって）割れていました。
外から丸見えで、雨も風も入ってきて「人間らしい暮らしができません」。
貸主である大家さんに「窓の修理頼めますか？」と聞いたら、「今すぐは無理なんで、立て替えておいて」と言われたので、修理代立て替えておきました。
（ケース2）強化ガラスへの交換費
借りて8か月目。休日カラスがまた石投げているのを目撃したHiroさんは「また割れてガラス割れて立て替えるのはごめんだ」と思ったので、ワイヤー入りの強化ガラス入りサッシに変えることにし、大家さんに「ガラス変えときます」と断ったうえで業者と相談して変えました。
（ケース3）2口ガスコンロ（都市ガス用）
Hiroさんは入居に当たり、物件にはガスコンロがなかったので、ヨド〇シで現物を見ながら新規にAma○onで最新式の高性能なものを購入しました。大事に使って、魚も焼かないので魚焼きグリルも新品みたいです。
2年が過ぎようとするころ、転勤が決まり、新たな配属先はプロパンガスの地域でした。
「自分はもう使わないし、次入居する人に使ってもらえばいいかも」「ガスコンロ完備で広告出せるようになるだろうし」と鍵返す話をする機会に大家さんに聞いてみた。
そして2年が過ぎ、契約満了、立ち退きの日が来た。
（ケース１）の修繕は多分「必要費」です。貸主は借主に「ちゃんと暮らせる物件を貸す債務」を負っています。借主は「貸主の債務」を立て替えただけなんで、こう言えるはずです。
「私は、2か月目のあの時に「こんなカラスが石投げる部屋嫌です」って出て行ってもよかったんです！立て替えておいてくれと言われて立て替えたもの払っていただかないと。建替え分の貯金あれば、転勤の移動に深夜バスじゃなくて新幹線使えたのに（ブラック企業ですな）…払ってくれなきゃここ動きません。」
（ケース2）のガラス交換は「有益費」になりうる余地があります。
普通のガラスが入っていたところ、強化ガラスに変えたので、今後大家さんは家賃を多少上げて募集しても入居者あるかもしれませんし、不動産価格も上がるかもしれません、但し、普通のガラスでもよかったところ、強化ガラスサッシにまでする「必要はない」はずなので、「必要費だから払え」と言えるわけではありません、が、退去で貸主と縁がなくなる以上、「価値が増加して現存している分、若しくは、実際にかかった費用」を貸主が払ってくれるまで留置権を行使して退去を拒否できます。
（ケース3）のガスコンロが「造作」にあたるかな…です。
「有益費」扱いすなわち強化ガラスサッシとの違いは、強化ガラスサッシは取り外して持ち出してしまったら「窓の入っていない欠陥不動産」になってしまいます、「賃貸物件」である以上窓も天井も壁も最低限必要です、
一方、ガスコンロは取り外し自由です。ガスチューブを引っこ抜いて持ち運び自由です。貸主たる大家さんは、こう言えるんです。
「次の入居者が単身赴任だったら、自炊ほとんどしないかもしれませんし、最近だとIHコンロ使われる方もそこそこいらっしゃいますし…自分に合ったの買うはずですわ。話は後から弁護士立てて伺いますから、そのガスコンロも外して赤帽トラックに積んでまずは明け渡して頂けますか？」
取り外しても、入居時の状態に戻るだけです。最終的に造作買取請求が認められるにしても、簡単に除去できる以上、除去して明け渡すのが先ですわ、と。
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造作か有益費か、とか、必要費か有益費か、とか、実際は「どっちか判断に迷う」ケースが溢れてますけど。だから学説も百家争鳴なんですけれども。
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こういうことが起こらないように「賢い貸主」は賃貸契約書に「特約」条項入れておくのですけれどね。「よっぽどでない限りは全部借りた人の自腹です」って。（問題文に、特段の定めはどうのこうの、って決まって書いてあるのは、そういう実情と整合性取るためです。ただ特約を濫用しちゃ1条ほかの趣旨からいって無効になる余地がありますけれど。）
同時履行の関係にある、とか、明渡しが先履行の関係にある、とかテキストでさらりと言いますけど、日常に引き寄せたら、こういう「ありそうな話」の解決のために規定があるんだってことは、時々でいいので意識して学習してください。
皆さん有難うございます。
さて、ご存じのように、造作はそれ自体独立した物です。それに対して、必要費は本問でいえば、建物そのもです（屋根の修繕費等を考えよ）。したがって、これだけの違いが出て来るということです。
この2-3日この掲示板のチェックをしていませんでした。
皆さんからご指導頂きましたがお礼が遅れて失礼致しました。
留置権が行使できるもの/賃貸人の責任
ー必要費＝例 アパートの窓ガラス、屋根の修理代
留置権が行使出来ないもの(必ずしも出来ると言い切れない)
/賃貸人の義務とは100％言えない。
ー有益費＝例 強化ガラス
ー造作＝例 エアコン
と言う事ですね。
お陰様で印象が強くなりました。
ありがとうございます。
また、引き続き宜しくご指導の程宜しくお願いします。
ケバブワゴンさんのご説明の中では、（契約中の）有益費について留置権を行使できるとありますね。
hiroさん
有益費について留置権は行使できますよ。
「賃貸人、賃借人の責任が100％どうのこうの」ははっきり言うと関係ないです。（パーセントで考える話では本来ない）
「貸借契約」ほかをしっかり押さえれば、そういう考え方で理解することはなくなるはず。
思うのですが、民法にせよ行政法にせよ全範囲とりあえずでも1回2回終わらせるのが先かもしれません。
「俺、私わかってないかも（解説意味わからんし」というものが出まくるかもしれませんが、全範囲終えることで、わかんなかった知識が少しだけつながる。
物権の範囲でも債権分野の知識が必要だったり、その逆だったり、制限行為能力だとかの総則の話は必ず婚姻や相続と絡み合ってきます。（行政法なら行政総論の本質的な理解がないと手続3法の規定の意義の理解がぐらつく。総論だけ覚えても、手続があやふやだとありえない一般化をしがち）
問題を解く、問題と取り組む、という点で言えば、まだ知識にあやふやな部分がかなりある状態なら、自分の脳ミソにある知識だけでどうやって選択肢を切っていくか（本番はこれをやるわけです）を必死でやって、その理由付けが「俺流」でも解ければOKでいいと思います。
何周もして、テキストや他のインプットホームページや…で、知識のブレが少なくなってくるにつれ（知識が増えるにつれ）その俺流の理由付けを通説や判例の立場に寄せていくことができればいいだけですんで（昨日言われて今日分かったというものではなく、2月に言われてたことが6月にわかった…というスパンかもしれませんが）。
なんどもすみませんでした。
留置権が行使できるもの
ー必要費＝例 アパートの窓ガラス、屋根の修理代
ー有益費＝例 強化ガラス
留置権が行使出来ないもの
ー造作＝例 エアコン、ガスコンロ
これで覚えておき、先に進めます。
早とちりせずにしっかりと理解をしないといけませんね。
諦めずに続ける様にします。
宜しくお願い致します。