コームさん
早速の返信ありがとうございます。
借地借家法第10条は理解できました。
31条の場合ですが、「建物の引き渡しがあったときは・・・」ということを「その賃借した建物に住んでいれば」ということだと考えた場合、「その後その建物に物件を取得した者に対して、その効力を生ずる」ということですから、賃借して住んでいた建物に抵当権が設定され、実行され、競落したものが所有者になっても、賃借権は対抗できる、と考えていいのでしょうか。少し話がそれてしまいますが。
以前、過去問か練習問題で、取得時効についての説明に以下のようなものがありました。重要なものと考え、コピペしてとっておいたので、問題自体は残っていないのですが、
民法145条は、時効の援用権者は当事者である旨を規定しており、建物賃借人は、土地の取得時効の完成によって直接利益を受ける者ではないから、建物賃貸人による敷地所有権の取得時効を援用することはできず（最判昭和44年7月15日）。したがって、賃貸人が敷地の土地を時効取得したと主張して立ち退きを拒否することはできない。
これと、借地借家法31条との関係はどう考えればいいでしょうか。
くどくて済みませんが、よろしくお願いします。
コームさん
分かりました。何かいつも、少しづつ勘違いをしてしまっているようで恐縮です。とにかく借地借家法10条、31条を頭に入れておきます。
ありがとうございました。
司法書士試験だとよく出てくる条文ですが…直接問うような問題は…行政書士試験で出てくるんだろうか？
読み飛ばしていただいても構いませんが（まったく範囲超える話なので）
まず、「貸借権」は所有権や抵当権とは違って、賃貸借契約の時点で賃貸人側が「貸借権登記をする（＝第三者対抗力を持たせるために公示します）」とわざわざ「例外的に」特約を行わないとできません。マンションを現金ニコニコ払いで買って所有権が移転すれば、極端な話何も決めてなくても所有権移転登記ができるのとは、少し違う。
この貸借権登記ができていれば、登記を備えた後にいくら抵当権がつこうが転抵当されようが貸借人は痛くもかゆくもなく貸借期間の満了まで住み続けられます。
でも。実際の状況ではまずレアケース。
コーポDojoというアパートの所有者兼賃貸人A
同アパートを社宅として借り上げている賃借人B
但しAはアパートを建てて貸す前にまずX銀行、次にY銀行から経営資金として融資を受けて抵当権を設定していた。
時系列としてはBが社宅として借り受けるよりも前に
順位1番 抵当権設定 X銀行
順位2番 抵当権設定 Y銀行
がある状態で、賃貸契約を結ぶわけです。「貸借権の登記特約」がつけられたとしても、
順位1番 抵当権設定 X銀行
順位2番 抵当権設定 Y銀行
順位3番 貸借権設定 B
としかならない。
この場合、例えばAに債務不履行があってX銀行やY銀行がアパートを競売にかければ、Bの貸借権は抹消されて（きれいな状態で新たな所有者に渡すために）、明け渡すしかないわけです。
でもここで、BがX銀行とY銀行と話をつけて、民法387条にいう「3番貸借権の1番抵当権2番抵当権に優先する登記」をすることができれば、たとえⅩ銀行が競売をして、新たなアパートの所有者がCになったとしても、Bの貸借権が残ったまま（住み続けたまま）Cはアパートを取得することになります。
そしてこの同意は
登記が効力発生条件であって（登記しなきゃ債権としての契約があっても第三者対抗力はない）
「いやです」と言う先順位抵当権者（根抵当権者、転抵当権者etc.）が1人でもいれば、
登記自体ができません。
不動産貸借人保護のための規定です…が、実際上はこの条文のみでは結構ハードルが高い規定です。
その無体な（机上の空論のような）民法の規定を、コームさんご指摘の通り借地借家法で修正しているわけです。